|||Как составить договор строительного подряда

Как составить договор строительного подряда

Нашли подрядчика для строительства офисного здания или склада? Проверьте уровень удобства и безопасности заключаемого договора строительного подряда. Кто будет виноват, если через полгода в новом здании обвалится лестница? В какую сумму выльется задержка строительства, и нужно ли для получения неустойки идти в суд? Кто отвечает за кражу строительных материалов? Ответы на все эти вопросы должны быть согласованы сторонами и вписаны в договор.

Московский правовой центр «Аспект» оказывает услуги по комплексному правовому сопровождению деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в том числе ведет договорную работу — составляет договоры и проверяет договоры, предложенные третьими лицами. В этой статье мы расскажем, как определить приемлемость договора строительного подряда, какие условия желательно в него включить и с какими условиями договора необходимо быть осторожнее.

1. Основные условия договора строительного подряда

Задачи заказчика — оплатить строительство, создать условия для строительства и принять построенный объект. Заказчик ожидает, что здание будет соответствовать плану, будет сдано в срок и прослужит долгие годы, поэтому его интересуют пункты договора о характеристиках возводимого объекта, о сроках строительства и о компенсации, которую можно будет получить, если подрядчик задержит сдачу работы или в случае, когда по стенам помещений пойдут трещины через несколько месяцев.

Задачи подрядчика — построить или отремонтировать здание и вовремя передать его заказчику, а по согласованию с заказчиком также обслуживать здание после постройки. Подрядчик заинтересован в получении оплаты и отсутствии простоев из-за проблем с земельным участком или строительными материалами, предоставляемыми заказчиком, а также в максимальной конкретности перечня работ по договору.


1.1. Объект строительства

Заказчик должен точно указать, что он хочет получить от подрядчика, это же нужно и подрядчику, чтобы избежать судебных споров в будущем. Например, это касается степени готовности здания: для подрядчика готовое здание — это коробка из стен, фундамента и крыши, а для заказчика это предчистовая отделка.

При возведении нового здания в договоре может быть указан предмет «строительство жилого дома по рабочим чертежам в соответствии с приложением 1 к настоящему договору», а уже в самих чертежах указываются внешний вид, технико-экономические показатели, конструктивные решения и мероприятия по обеспечению безопасности эксплуатации. Поскольку чертежи предоставляются в уполномоченные органы с целью получения разрешения на строительство, в них уже содержатся требования к типу используемых материалов, высоте фундамента и толщине стен.

При выполнении ремонтных работ в договоре или приложении к нему (в смете или проектной документации) указываются перечень и площадь работ. Это может быть отдельное действие, например, «укладка ламината на площади 80 квадратных метров», к которому дополнительно требуются демонтаж напольного покрытия, выравнивание пола под определенный допустимый перепад высоты, крепление плинтусов. Кажется логичным необходимость совершения всех действий? Но если не указать в договоре демонтаж, подрядчик вправе не приступать к выполнению работ, потому что укладку нового ламината поверх старого производить нельзя, более того, в этом случае в отсутствии условий для исполнения договора будет виноват заказчик, а подрядчик будет вправе просить неустойку за простой. Также за все дополнительные действия подрядчик назвал бы большую стоимость, тогда как формулировка «… и совершение дополнительных действий, связанных с укладкой» освобождает заказчика в том числе от необходимости выносить из помещения мебель, что не очень удобно подрядчику.

В договоре на монтаж кондиционера не лишним будет указание на сохранение декоративных параметров (размещение на определенном расстоянии от других объектов, расположение трубки для слива воды). Помните: работники подрядчика вправе совершать действия, исходя из собственного удобства, если договором не установлен определенный порядок.


1.2. Цена строительства

Цена работ по договору строительного подряда может быть:

  • точно установленной в соответствии со сметой;
  • зависящей от итоговых результатов строительства по заранее согласованным тарифам (например, при осуществлении демонтажных работ с почасовой оплатой);
  • среднерыночной (стороны не согласовали условие о цене либо договорились, что при расчетах будут применяться расценки, аналогичные тем, которые будут у конкурентов на момент исполнения договора).

Последний случай не является выгодным для сторон, потому что, во-первых, необходимо рассчитывать эту среднерыночную стоимость, делать выборку конкурентов, которые предлагают не просто услугу с тем же названием, но и труд специалистов с тем же стажем и с использованием таких же инструментов (в строительстве инструменты играют значимую роль в плане долговечности и эстетики). Во-вторых, любая выборка может быть однобокой и содержать заниженные или, наоборот, завышенные расценки независимо от способа подготовки — по сведениям с сайтов или письменным ответам.

Цена работ по договору строительного подряда включает в себя в зависимости от желания сторон:

  • стоимость самих работ;
  • стоимость материалов, если они закупаются подрядчиком;
  • дополнительные расходы, связанные со строительством (например, на проезд и проживание рабочих).

Цена может изменяться после подписания договора путем заключения дополнительного соглашения при увеличении объема работ или резком увеличении стоимости материалов. На случай, если одна из сторон договора будет не согласна с внесением изменений, в разделе договора о цене необходимо предусмотреть условие о том, что «цена работ может быть изменена, если для надлежащего исполнения договора подрядчику потребуется выполнить дополнительные работы или приобрести дополнительные строительные материалы».

Некоторые компании включают в свои договоры условие о том, что при изменении курса доллара или евро более, чем на 10%, они имеют право в одностороннем порядке пропорционально увеличить цену договора. В результате процесс внесения изменений в договор ускоряется.


1.3. Порядок оплаты работ

По умолчанию Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает оплату подрядных работ только после завершения полного цикла и подписания акта приема-передачи. Поэтому подрядчик, желающий получать поэтапную оплату или авансовые платежи, должен инициировать включение в договор соответствующих положений. Для заказчика поэтапная оплата будет связана с более ранним переходом рисков.

Поэтапная оплата может быть связана с завершением ряда работ или с наступлением конкретных дат. Подрядчик вправе приостановить строительство, если заказчиком задержан очередной платеж.

Независимо от наличия подобных условий в договоре при консервации строительства заказчик оплачивает стоимость фактически произведенных работ, а также компенсирует возникшие у подрядчика убытки.


1.4. Сроки

У заказчика есть право отказаться от исполнения договора, если будет выявлено, что текущая скорость работ не позволит вовремя завершить строительство без ухудшения качества. Для установления этого факта стороны должны согласовать график выполнения работ, их начало, завершение и контрольные точки. Для удобства подрядчика на случай форс-мажора в договор может быть включено условие о том, что «срок сдачи этапа работ может быть продлен на 5 рабочих дней при условии заблаговременного извещения заказчика подрядчиком». В отношении сроков выполнения работ действуют общие правила о возможности изменения сроков, об уплате неустойки, а также о праве заказчика отказаться от принятия исполнения вследствие утраты интереса.

Но и сам заказчик должен соблюдать сроки:

  • срок предоставления земельного участка для строительства или помещения для ремонта и монтажа,
  • срок предоставления или замены строительных материалов,
  • срок внесения авансового или поэтапного платежа,
  • срок принятия объекта,
  • срок согласования сметы или принятия решения о дальнейшем ходе работ в случае существенного изменения связанных с ними обстоятельств.

В зависимости от типа и степени нарушения подрядчик вправе потребовать уплаты неустойки, приостановить работу или отказаться от исполнения договора: все особенности должны быть предусмотрены договором.

2. Дополнительные условия договора строительного подряда

Положения договора строительного подряда о перечне работ, сроках и оплате позволяют сторонам достичь желаемого результата в ходе взаимодействия. Остальные положения договора направлены на достижение более удобных условий строительного процесса: они уже урегулированы Гражданским кодексом Российской Федерации, но их можно изменить «под себя».


2.1. Обеспечение материалами

Как в ГК РФ: материалы и оборудование предоставляются подрядчиком, он же несет ответственность за их качество и исправность и влияние на конечный результат. Если материалы и оборудование предоставлены заказчиком, но их невозможно использовать, подрядчик может отказаться от исполнения договора.

Что это означает: на предоставившей материал стороне лежит полная ответственность за использование этого материала. Если материалами занимается подрядчик, заказчик экономит время на их приобретение и замену, но может переплатить за их стоимость и рискует не узнать о том, что подрядчик строит из материалов более низкого качества, которые простоят только гарантийный срок. Для подрядчика действуют обратные правила, плюс при самостоятельной закупке материалов подрядчик более свободен в сроках проведения работ. Больше действий — больше денег, и каждая сторона договора выбирает для себя что-то одно.

Как в ГК РФ: подрядчик не должен использовать явно непригодные материалы, которые приведут к небезопасности здания или причинению вреда окружающей среде, а качественные материалы должен расходовать экономно.

Что это означает: если заказчик предоставляет некачественные материалы, подрядчик должен отказаться от работ, иначе впустую потратит время на то, за что ему не заплатят. В договоре должно быть прописано как часто и каким образом проверяется качество материалов, где они хранятся и в каких условиях: обе стороны, хотя и на разных этапах строительства, заинтересованы в том, чтобы стройматериалы были годными. Заказчик также заинтересован в том, чтобы заплатить только за тот материал, из которого будет построено здание, поэтому должны быть произведены и согласованы расчеты расхода материала, а договор должен обязывать подрядчика фиксировать фактический расход.


2.2. Момент передачи прав и рисков

Как в ГК РФ: пока здание не передано заказчику, за последствия проникновения посторонних на территорию стройки несет ответственность подрядчик. Если объект не был застрахован, а в нем произошел пожар, восстанавливать его подрядчику придется за свой счет, и сроки сдачи при этом не продлеваются. Но если заказчик предоставил подрядчику некачественную арматуру и, зная об этом, дал задание использовать именно ее, а в результате здание не выстояло даже до момента сдачи, повреждения лягут бременем на заказчика, а подрядчик получит оплату за все сделанные работы.

Что это означает: в договоре строительного подряда желательно предусмотреть обязанность по страхованию строящегося здания, это снизит риски подрядчика по возникновению убытков и увеличит гарантии заказчика на приемку объекта в срок. Удобным будет и условие договора о надлежащем извещении об обнаружении у стройматериалов недостатков через электронную почту или факс — эти способы связи подтверждают факт предупреждения и в то же время являются достаточно оперативными в ситуации, когда требуются срочная замена материалов и изменение хода работ.

Как в ГК РФ: после извещения о завершении строительства заказчик должен сразу же начать процесс приемки-передачи, в том числе при необходимости организовать государственную проверку соответствия. С момента промежуточной или итоговой приемки здания все риски случайных повреждений переходят к заказчику. Процесс приемки оформляется соответствующим актом. При невозможности использования возведенного здания заказчик вправе не принимать его с последующим взысканием убытков с подрядчика. В случае уклонения заказчика от принятия результата качественно выполненных работ риски переходят на заказчика с того момента, когда должно было состояться принятие объекта.

Что это означает: договором строительного подряда должен устанавливаться способ извещения заказчика о готовности объекта или окончании ремонта. Если выбираются такие способы как направление электронного уведомления или передача телефонограммы, в договоре должны указываться конкретные представители сторон, уполномоченные на передачу и прием подобного рода сообщений: их должность, фамилия, имя, отчество, контактный телефон, закрепленный адрес электронной почты. Направление извещения иным лицам надлежащим не считается, а значит, не возникает и ответственность за просрочку приемки.


2.3. Субподряд

Как в ГК РФ: подрядчик сам решает, каким образом будет реализовывать проектную документацию, в том числе может привлекать для этого других исполнителей, но заказчик вправе в любой момент появиться на месте проведения работ. Если заказчик дал согласие на привлечение других исполнителей, те несут ответственность перед заказчиком, в ином случае подрядчик отвечает за все действия и бездействия привлеченных лиц.

Что это означает: заказчик не вправе вмешиваться в рабочий процесс, но его появление может помешать ходу работ, поэтому включение в договор подряда условий о предварительном согласовании даты и времени осуществления контроля будет удобным для обеих сторон — представителя заказчика встретят, всё покажут и объяснят. Подтверждение согласования не является обязательным, поэтому достаточно указать в договоре номер телефона прораба.


2.4. Изменение и прекращение договора

Как в ГК РФ: стороны вправе изменить условия договора строительного подряда по взаимному согласию, в связи с изменением обстоятельств и при значительном нарушении обязательств одной из сторон. Заказчик вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику обусловленную договором полную стоимость строительства или реконструкции в виде оплаты проделанной работы и убытков в части неполучения ожидаемой оплаты.

Что это означает: во избежание неожиданных перемен и затягивания сроков стороны должны согласовать в договоре порядок проведения переговоров. Удобным является согласования условия об обязательном претензионном порядке (между юридическими лицами он и так обязателен, но подрядчиком может быть и физическое лицо) с указанием способов направления претензии и срока для представления возражений (5-10 рабочих дней с момента получения). Аналогично можно установить срок для рассмотрения дополнительных соглашений об изменении или прекращении договора (на случай возникновения необходимости расширить перечень работ с возрастанием цены предусмотрен десятидневный срок ожидания, по его истечении работы приостанавливаются). Перечень оснований для внесения изменений и прекращения договора стороны вправе расширить в сравнении с нормами гражданского законодательства. Подрядчик и заказчик могут также согласовать место разрешения споров — третейский суд вместо арбитражного.

3. Ответственность сторон договора строительного подряда

Все согласованные условия и правила не будут иметь значения, если за их нарушение не установлена ответственность. При составлении договора строительного подряда стороны должны определить тот размер штрафных санкций, который позволит пострадавшей стороне получить то же самое, на что она могла рассчитывать при добросовестном исполнении договора.

Предусмотрены следующие виды денежной ответственности:

  • договорная неустойка в любом согласованном сторонами размере;
  • неустойка по ст. 395 ГК РФ (7,25% годовых с 26.03.2018) взыскивается при отсутствии договорной неустойки, либо вместе с ней, если стороны включили такое условие в договор;
  • компенсация причиненных убытков;
  • компенсация упущенной выгоды;
  • снижение стоимости работ.

Также подрядчик вправе удерживать у себя построенный объект, принадлежащее заказчику оборудование, излишки строительных материалов до перечисления заказчиком оплаты по договору. При отсутствии содействия со стороны заказчика подрядчик вправе требовать увеличения сроков строительства и его стоимости.

За неисполнение договора строительного подряда пострадавшая сторона вправе в одностороннем порядке потребовать расторжения договора.


3.1. Ответственность заказчика

Заказчик несет ответственность за:

  • просрочку оплаты;
  • несвоевременное предоставление земельного участка для строительства, в том числе предоставление участка, на котором невозможно начать возведение здания по юридическим или иным причинам;
  • простой подрядчика по причине задержки согласования дополнительных работ, подведения энергоснабжения, передачи стройматериалов или замены некачественных материалов (если по договору эта обязанность возложена на заказчика);
  • непринятие построенного здания в разумный срок после получения извещения подрядчика о завершении работ.

При обнаружении скрытых недостатков строительства заказчик должен сразу известить об этом подрядчика, потому что усугубление проблем приведет к тому, что часть расходов на устранение недостатков ляжет на самого заказчика.


3.2. Ответственность подрядчика

Подрядчик несет ответственность за:

  • невыполнение строительных работ полностью или в части;
  • низкое качество строительства или реконструкции, в том числе за продолжение работ при очевидности сниженного их качества;
  • нарушение положений технической документации;
  • нарушение сроков выполнения работ, в том числе промежуточных;
  • порчу и пропажу стройматериалов и оборудования, повреждение и уничтожение реконструируемого или ремонтируемого объекта;
  • несвоевременное предупреждение заказчика о недостатках материалов и/или о возможном возникновении неблагоприятных для заказчика последствий;
  • снижение устойчивости, прочности, надежности, безопасности реконструируемого здания или сооружения.

Имеются и некоторые нюансы освобождения от ответственности: если сделанный ремонт имеет явные недостатки, но заказчик принял помещение без осмотра, требовать с подрядчика возмещения убытков нельзя.

В отличие от обязанностей заказчика, которые прекращаются после внесения оплаты за работу, обязательства подрядчика по обеспечению качества результата работы действуют в течение гарантийного срока. По условиям договора на отдельные виды работ может устанавливаться различный гарантийный срок. Например, для несущих конструкций — 5 лет, а для систем энергоснабжения — 3 года, но не меньше стандартного ожидаемого срока службы. Гарантийный срок не распространяется на последствия естественного износа и неправильной эксплуатации, если стороны не договорятся об ином. Если гарантийный срок не установлен договором, подрядчик отвечает по нормам Гражданского кодекса РФ — в течение 5 лет с момента передачи объекта, при этом заказчик может обратиться в суд в течение одного года с момента выявления недостатков, а если подряд заключался на полное строительство — в течение 3 лет.

Заказчик вправе требовать бесплатного устранения недостатков.

Основной нормативный документ

  • Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая и вторая от 30.11.1994 № 51-ФЗ и от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Чем подробнее составлен договор строительного подряда, тем лучше защищены ваши интересы, чем однозначнее толкование положений договора, тем быстрее дело будет рассмотрено в суде в случае конфликта. Правовой центр «Аспект» с 2007-го года предоставляет правовое сопровождение деятельности организациям Москвы и Московской области. Регистрируем компании, помогаем работать, защищаем в суде.


Задать свой вопрос