|||Как составить договор аренды нежилого помещения

Как составить договор аренды нежилого помещения

Планируете открыть новый офис или арендовать помещение под склад? Или ищете арендаторов на кабинеты в своем здании и места в торговом зале? Позаботьтесь о том, чтобы договор аренды защищал ваши интересы.

1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий при заключении договора аренды нежилого помещения является обязательным к соблюдению, без них договор не действует и никак вас не защищает.


1.1. Объект аренды нежилого помещения

В договоре должен быть индивидуализирован сдаваемый в аренду объект. Арендуемое здание (административное или производственное) имеет почтовый адрес. Отдельные помещения выделяются на поэтажном плане, который является приложением к договору аренды. Если заключается договор аренды площади в нежилом помещении, когда объект аренды не имеет явных границ в виде стен, в договоре и прилагаемой к нему схеме указываются:

  • размер арендуемой площади;
  • расстояние до ближайших статичных объектов;
  • форма площади (обычно зарисовывается только на схеме).

Характеристики должны быть настолько точными, чтобы любой человек смог найти нужную секцию или постройку.

Если же найти объект аренды невозможно, договор не считается заключенным даже при подписании его обеими сторонами. Но действует исключение, о котором сказал еще Высший Арбитражный Суд: когда договор уже исполняется обеими сторонами (а конкретно — когда арендатор использует нежилое помещение), уточнения в договоре утрачивают свою императивность.

По одному договору аренды может передаваться право пользования на два нежилых помещения и более. В этом случае достаточно прописать отдельные условия аренды для каждого объекта, если они различаются.


1.2. Оплата по договору аренды нежилого помещения

Договором аренды может предусматриваться внесение:

  • только арендной платы;
  • арендной платы и эксплуатационных (коммунальных) платежей по приборам учета или в фиксированной сумме;
  • оплаты за капитальный ремонт помещения в счет платы по договору.

Договор также может быть заключен на безвозмездной основе или оплачиваться встречным предоставлением услуг.

Сроки оплаты могут быть привязаны:

  • к датам (например, по условиям договора арендная плата должна вноситься до 10-го числа предшествующего месяца);
  • к моменту выставления счета на оплату (например, в течение 5-ти рабочих дней с даты получения);
  • к каким-либо событиям (например, в течение 3-х рабочих дней после завершения капитального ремонта, но это редкий случай).

Обычно арендная плата вносится одним платежом, это связано еще и с большими сроками предупреждения о прекращении аренды (т.е. платить всё равно придется), но при большом размере платы или при заключении договора аренды нескольких помещений сразу оплата может происходить двумя и более платежами.

Договор аренды здания будет считаться заключенным только после письменного согласования размера арендной платы. Если же это условие согласовано не было, а помещения фактически использовались, возможен вариант взыскания в судебном порядке среднерыночной по региону арендной платы в спорный период.


1.3. Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если недвижимость сдается в аренду больше, чем на год, договор должен быть зарегистрирован и действует только с момента государственной регистрации. В случае, когда регистрация отсутствует, стороны лишаются возможности предъявлять друг другу требования об исполнении договора.
Чем это чревато для сторон? Если арендатор не оплачивает нахождение своих вещей и сотрудников в нежилом помещении арендодателя, вместо быстро рассматриваемого иска о взыскании задолженности по договору аренды потребуется заявлять более сложные для доказывания требования:

  • об установлении факта незаконного использования принадлежащего истцу помещения,
  • об установлении срока незаконного использования,
  • о взыскании либо причиненных истцу убытков, либо среднерыночной арендной платы (которая может быть гораздо меньше согласованного размера оплаты).

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет в 2018-м году 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц. Пошлина делится на всех участников договора пропорционально:

  • два гражданина платят по 1000 рублей;
  • четыре организации — по 5500 рублей;
  • если сторонами договора аренды являются физическое лицо и фирма, то, независимо от их ролей, они платят 1000 и 11000 рублей соответственно.

Договор, заключенный на срок меньше года, регистрировать для его действительности необязательно, но высшие судебные инстанции устанавливают, что договор, заключенный на 364 дня, признается заключенным на год, а значит без регистрации не действует.
По сложившейся практике, чтобы не заниматься вопросом регистрации (для физических лиц это еще и способ уйти от налогов), договор заключают на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

2. Важные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий не является обязательным, но именно они больше всего защищают и арендатора, и арендодателя, ведь в гражданском кодексе к ним не предъявляется строгих требований.


2.1. Стороны договора

Кажется очевидным, что в договоре аренды нежилого помещения должны быть названы арендатор и арендодатель, ведь им понадобится взаимодействовать как минимум по вопросу внесения арендной платы. Но на практике встречаются случаи, когда сведения из договора аренды не являются достаточными (а при договоре между физическими лицами они могут быть и недостоверными).

Чаще всего стороны договора аренды забывают включить в договор контактную информацию, это касается и физических, и юридических лиц. Не указываются номер телефона и электронная почта ответственного лица, и решение всех вопросов становится менее оперативным. Наибольшее количество проблем возникает, если арендатор — гражданин или маленькая фирма, о которой нет сведений в интернете: придется ехать по юридическому адресу или отправлять запрос почтой.

Если участник договора аренды нежилого помещения — физическое лицо, кроме его паспортных данных и контактной информации желательно узнать адрес фактического проживания — на случай судебных споров.

У представителя юридического лица необходимо проверить наличие доверенности на подписание договоров аренды. Сведения о компании — это данные из ЕГРЮЛ и действующие банковские реквизиты для расчетов.

Третьими лицами по договору аренды будут те, кто каким-либо образом может оказать воздействие на процесс использования нежилого помещения. Это будет банк, у которого помещение находится в залоге и который вправе обратить на него взыскание. Также третьими лицами будут пользователи помещений, имеющих вход только через арендуемую площадь.

Если не указать в договоре на права третьих лиц, арендатор будет иметь право требовать снижения размера оплаты по договору и даже его расторжения с компенсацией убытков.


2.2. Срок договора аренды нежилого помещения

Обычно в договоре аренды указывается срок, в течение которого договор действует, это удобно для обеих сторон: арендодатель знает, как долго он будет получать доход, а арендатор — как долго он сможет указывать этот адрес в своей рекламе и других договорах, где предусмотрены доставка и получение товара по месту нахождения арендатора. Но и без указания срока действия договор аренды нежилого помещения является действительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения нет указания на срок прекращения договора, то любая из сторон вправе за 3 месяца предупредить другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения. Также срок действия может быть не определен, при этом сторонами может быть установлен более долгий или короткий срок предупреждения о расторжении договора.


2.3. Состояние и состав арендуемого нежилого помещения

Отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения или отсутствие в акте подробной информации чревато проблемами для обеих сторон договора аренды. Не вписали в документы, что в арендуемом кабинете находилась мебель? Значит рискуете этой мебели лишиться, и ни один суд не защитит ваши права. Перед передачей помещения было разбито окно и арендодатель клятвенно, но без отметки в документах, обещал заменить его в ближайшие дни? Придется самостоятельно оплатить замену или даже получить претензию от собственника по факту порчи имущества.

Правовой центр «Аспект» рекомендует указывать в акте приема-передачи к договору аренды все принадлежности нежилого помещения, которые вы хотите получить обратно, и все недостатки, которые вам не хотелось бы устранять за свой счет. При возврате помещения составляется аналогичный акт, который подписывается сторонами с указанием разногласий при их наличии.

3. Дополнительные условия договора аренды нежилого помещения

Основная часть договорных условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации в достаточно удобном формате. Но если договор можно сделать еще индивидуальнее и удобнее, то это делать нужно. Поэтому образцы и примеры договоров аренды нежилых помещений — не самый лучший вариант.


3.1. Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство в равной степени защищает всех участников договорных отношений, даже если ответственность не прописана в договоре. На сумму долга арендатора перед арендодателем (или пропорционально арендной плате при нарушении арендодателем прав арендатора) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России в соответствии со ст. 395 ГК РФ. С 26.03.2018 она составляет 7,25% годовых. Но стороны вправе прописать иные штрафные санкции, что мотивирует их соблюдать договор или защитит пострадавшую сторону в случае нарушения условий договора аренды нежилого помещения.

За что можно оштрафовать арендатора?

  • За несвоевременное внесение арендной платы;
  • за просрочку принятия нежилого помещения, если договор действует с момента передачи имущества, и за поздний возврат помещения;
  • за повреждение помещения и непроведение текущего ремонта.

За что можно оштрафовать арендодателя?

  • За уклонение от приема-передачи нежилого помещения;
  • за передачу помещения, непригодного для использования в соответствии с условиями договора аренды (например, офиса без энергоснабжения или складского помещения с протекающей крышей);
  • за непроведение необходимого капитального ремонта.

Кроме штрафов в обязательном порядке покрываются прямые убытки, понесенные одной из сторон. Также стороны вправе как в момент заключения договора, так и при возникновении проблемной ситуации договориться о вычете размера убытков из штрафа.


3.2. Изменение условий договора

Как и в случае с ответственностью, базовый порядок изменения договора аренды нежилого помещения установлен гражданским законодательством. Согласно правовым нормам, одна сторона направляет другой стороне предложение взаимодействовать на других условиях (обычно в форме дополнительного соглашения) и должна не меньше месяца ждать ответа, прежде чем обращаться в суд. Срок дачи ответа может быть установлен договором в любом другом размере, часто это 10 рабочих дней, что является и достаточным, и оперативным.

Размер арендной платы не может изменяться чаще раза в год, а договором может быть установлен и более редкий порядок. Надо взвешенно подойти к увеличению срока действия цены, ведь экономическая ситуация меняется достаточно быстро.

Например, две компании согласовали аренду небольшого технического помещения под размещение антенны сотовой связи с увеличением арендной платы раз в 5 лет. За первые 2 года цены значительно выросли плюс стороны не учли потребление арендатором электроэнергии. Выходов было немного: договариваться, что совсем не интересно арендатору, или изменять условия в арбитражном порядке.


3.3. Передача нежилого помещения в субаренду

С согласия арендодателя арендатор вправе передавать помещение в пользование третьим лицам: за плату, бесплатно или в качестве взноса в уставной капитал. При этом арендодатель должен получать прежние выгоды, а арендатор и субарендатор договариваются, в каких пропорциях они будут эти выгоды обеспечивать.

Арендатор должен запрашивать согласие арендодателя на каждое распорядительное действие, если в договоре отсутствует условие о том, что арендатору разрешено передавать офис или склад кому-то еще.


3.4. Продажа арендованного нежилого помещения

Собственник офиса или здания вправе продать его, потому что арендатор от этого никак не пострадает, ведь договор аренды сохранит свою силу для него (переуступка касается только продавца и покупателя). Но также владелец может продать нежилое помещение арендатору. Есть два варианта:

  • после добросовестного исполнения договора в течение определенного срока арендатор становится собственником, при этом в случае наличия долга по арендной плате на конец срока перехода прав нет (такова арбитражная практика);
  • после окончания срока аренды арендатор вправе выкупить имущество у арендодателя по цене ниже рыночной (условие может включаться в договор в случае, если, например, помещение требует ремонта и до ремонта стоит гораздо меньше, чем в отремонтированном виде за вычетом расходов на ремонт).


3.5. Разрешение спорных ситуаций

Поскольку споры, касающиеся недвижимости, имеют исключительную подсудность по месту нахождения предмета договора, стороны не вправе выбрать иной суд для разрешения конфликтов. Но они вправе определить, как быстро дело дойдет до суда, то есть сколько времени виновная сторона может рассматривать претензию.


3.6. Расторжение договора аренды нежилого помещения

Договор расторгается, если истек срок, на который он был заключен, и стороны не выразили желания сотрудничать в будущем, и в судебном порядке, если одна из сторон грубо нарушает условия соглашения. К таким нарушениям относятся:

  • просрочка внесения арендной платы;
  • повреждение имущества;
  • несделанный ремонт;
  • невозможность использования имущества.

Прекращение договора аренды влечет за собой необходимость приема-передачи нежилого помещения с оформлением соответствующего акта.

Основной нормативный документ

  • Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая и вторая от 30.11.1994 № 51-ФЗ и от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Нужна помощь в составлении договора аренды нежилого помещения? Правовой центр «Аспект» с 2007-го года оказывает юридическую и бухгалтерскую помощь компаниям Москвы и Московской области и готов поддержать ваш бизнес. Предупредите возникновение проблем.
Принимаем на Нижегородской и Сходненской, возможно согласование выезда нашего специалиста в ваш офис в пределах города.

Задать свой вопрос